总部改造及时代购物中心开设电影院投资改造项目可行性研究报告

  （1）金城大厦集团总部做改造，施工内容有金城大厦专变增容、门前改造、金城时代亮化工程共计1,700.00㎡；

  （2）金城时代购物中心7楼改建为10个放映厅，集影视娱乐、休闲于一体的高档影院共计5,750.00㎡。

  本项目实施计划所采取的措施及原则是：整个项目一步建设到位，各项工作实行平行交叉作业，严格管理和科学实施，确保整体进度按时完成。本项目改造建设期为6个月。

  项目改建完成后满负荷运营预计可实现，预估营业收入2,695.28万元。项目十年期年均纳税为303.72万元（含所得税），具体核算指标见附件。

  其中，固定资产投资1,922.98万元（含建安工程费、设备购置及工程建设另外的费用等）；

  《中华人民共和国国民经济与社会持续健康发展第十四个五年规划和2035年远大目标纲要》；

  《企业投资项目可行性研究报告编撰参考大纲（2023年版）》（发改投资规〔2023〕304号）；

  《关于投资项目可行性研究报告编撰大纲的说明（2023年版）》（发改投资规〔2023〕304号）；

  针对项目的特点、任务与要求，对其改造建设的背景、意义和市场需求状况做了认真的调查、研究与分析。在项目改建条件分析的基础上，对项目的改建内容、规模、资金等方面做了全面的安排。通过定性分析和定量计算，深入分析论证了本项目的必要性、经济的合理性与实施的可行性。其主要内容如下：

  1、报告的编制范围、编制深度等满足有关法律法规要求；项目建设一定要遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。

  2、根据《民用建筑规划设计统一规范》（建标〔2013〕169号）的规定确定项目建设标准和规模。

  3、严格执行国家计委关于政府投资项目建设标准和节约建设用地、节能、节材要求。

  4、结合当地实际情况，统筹考虑地方经济承担接受的能力和实际要，坚持实事求是、因地制宜、功能适用、简朴庄重，建设规模适当的原则。

  5、对建设各区域的交通、消防、给排水、供电、人防、环保及室外工程等方面做了综合考虑。

  6、项目总体布局合理、功能齐全，符合今后的工作需要。另外，在建设过程中不会对周围环境和居民产生过大的影响。

  7、以科学、实事求是的态度，公正、客观地反映本项目建设的真实的情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。

  8、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。

  随着荆门市娱乐业和服务业的加快速度进行发展，人们精神文化需求日益增加，为项目在荆门市的发展提供了庞大的市场需求和有力的保障。该建设项目社会效益十分明显，拥有非常良好的社会基础，得到广大群众大力拥护，与政府的大力支持。

  项目的成立符合国家与湖北省产业体系调整政策的项目范围，可以有明显效果地地促进当地有关产业链的发展。

  通过对金城大厦总部改造及金城时代购物中心开设电影院投资改造项目所涉及的各项相关因素的分析、比较、论证，我们大家都认为：本项目实施是必要的，技术上是可行的，经济上也是合理的，项目的实施有明显的社会效益和经济的效果与利益，应当加快落实，尽早建成，发挥作用。

  《“十四五”中国电影发展规划》提出2035年，我国将建成电影强国，中国电影实现高水平质量的发展，电影创作生产能力明显地增强，彰显中国精神、中国价值、中国力量、中国美学的精品力作不断涌现，以国产影片为主导的电影市场规模全球领先，电影产业体系和公共服务体系更完善，培养造就一批世界知名的电影艺术家，中国电影在世界电影格局中的话语权与影响力大幅度的提高的目标。

  荆门市的电影院线行业在近年来发展较为迅速。随着娱乐业和服务业的持续不断的发展和本地商业活动的增加，电影院线的需求也在逐步上升。尤其是在节假日和周末，电影院线往往爆满。荆门市原有的电影院线设施已不足以满足日渐增长的市场需求，因此就需要通过改建项目来增加院线提升服务质量，以更好地满足市场需求。

  随着生活水平的提高，花了钱的人文化娱乐消费的需求日益增加。购物中心开设电影院可以丰富消费者的购物体验，满足其休闲娱乐需求。

  电影作为一种重要的文化娱乐形式，具有广泛的受众基础和强大的市场号召力。开设电影院有助于提升购物中心的吸引力和竞争力。

  电影院作为购物中心的重要组成部分，可以带动周边商铺的人气和销售额。观众在观看电影前后往往会进行购物、餐饮等消费活动，从而增加购物中心的整体营收。

  同时，电影院的开设能提高购物中心的品牌形象和文化内涵，吸引更多高端品牌和消费的人关注。

  电影产业是文化产业的重要组成部分，对推动文化创新、传承和发展具备极其重大意义。购物中心开设电影院有助于促进当地文化产业的发展壮大。

  通过引入优质影片、举办电影文化活动等方式，可以丰富市民的文化生活和精神世界，提升城市的文化软实力。

  随着市场环境的变化和消费的人需求的升级，传统商业模式面临挑战。金城大厦作为地标性建筑，其总部改造有助于提升企业形象，增强市场竞争力。

  通过改造，可以引入更先进的办公设施、智能化管理系统等，提升工作效率，降低运营成本。

  随着企业规模的扩大和业务的拓展，原有的办公空间可能没办法满足需求。改造能重新规划空间布局，提升使用效率，为企业的长远发展提供有力支撑。

  同时，改造过程中可以引入绿色生态办公理念，打造舒适、健康的办公环境，吸引更多优秀人才加入。

  金城大厦总部的改造不仅是企业自身发展的需要，也是推动区域产业升级的重要举措。通过引入高端服务业、创新型企业等，可以带动周边经济发展，形成产业聚集效应。

  改造后的金城大厦将成为展示区域形象和实力的重要窗口，有助于提升区域知名度和影响力。

  本项目除少数管理人员由企业解决外，新增员工均由当地招工解决，项目建成后，将为当地提供就业机会，可促进当地经济和谐发展；此外，项目的实施可带动相关行业上下游产业的发展，对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平很有重要的意义。

  项目改建运营后，将成为一个规模领先、效益优良的电影院线项目。随着项目规模化运营以及效益的一直增长，项目在GDP、税收、解决社会就业等方面的贡献也将不断加大。项目可提供直接就业岗位30个，通过产业辐射影响间接带动上百个就业岗位。同时，本项目可带动多个产业一起发展，其辐射效应、集群效应及规模效应，对地方经济整体的繁荣与增长都将起到广泛和深远的推动作用。

  近年来，国家还提出支持和鼓励连锁电影院线行业细分市场业态的发展。例如，2021年6月，文化和旅游部公布的《“十四五”文化和旅游发展规划》提出了推进文化和娱乐业和服务业态融合，支持发展电影院线日，国家发展改革委官微发文称，国家发展改革委等六部门印发《推动文化和旅游领域设备更新实施方案》，方案指出：要推动文艺演出和旅游演艺等场所舞台灯光、音响、显示、机械、特效等设备及相应控制管理系统设备更新，鼓励相关演出单位更新一批安全性高、舞台效果优秀、稳定性强、能效等级高的设备，更好满足舞台内容创作展示需要和观众观演需求。

  电影推广新一代影院装备系统，大规模实施影院LED屏放映系统更新计划，做强自主知识产权影院装备品牌，重塑电影放映业务形态，为观众提供更舒适、便捷、丰富的电影消费服务。鼓励农村、学校、社区等公益放映设备升级换代，提升电影公共服务的品质水平。

  院线电影是指通过影院正式上映的影视作品。在大多数情况下，院线电影是由专业的电影公司制作，通过和影院管理者达成合作，安排在影院特定的放映时间、地点和场次来展示给观众。院线电影通常具备高质量的制作价值和大规模的宣传推广，旨在吸引观众走进影院观看，享受更大屏幕、更好音效和沉浸式的观影体验。它们往往花费大量资金来打造视觉效果精良、故事情节引人入胜、专业演员和制作团队参与的电影作品。

  ‌中国电影院线的发展历史经历了从民国时期的初步发展，到改革开放后的多元化发展，再到近年来的高水平质量的发展和国际化进程。

  ‌民国时期‌，中国的电影产业开始起步。1905年，中国第一部电影《定军山》在北京丰泰照相馆诞生，标志着中国电影的诞生。随后，电影院开始在北京前门大观楼等地方出现，为观众提供了观影的机会。这一时期，京剧等民间传统文化活动也在电影院中得到了展示，如新新大戏院（首都电影院的前身），成为了京剧大师们表演的舞台。

  ‌改革开放后‌，随着“院线制”的推行和《电影制片、发行、放映经营资格准入暂行规定》的出台，电影产业的投资主体日趋多元化。民营电影公司开始崛起，成为电影创作的重要主力军，中国迅速成为电影大国。这一时期，电影院线的数量和规模都地到了迅速的增长，满足了广大观众对电影的需求。

  ‌近年来‌，中国电影产业经历了快速地发展，特别是在2012年以后，电影市场保持着快速地增长的态势。全国银幕数和票房收入都实现了迅速增加，国产电影开始频频打破票房纪录，商业电影的价值取向与主旋律表达方式更加融合，观众对主旋律影片的认可度逐渐提高。同时，中小成本的类型电影也开始崛起，成为电影市场的主力军。这一时期，电影院线的质量和数地都得到了极大的提升，满足了不同观众的观影需求。

  2021年11月9日，国家电影局印发《“十四五”中国电影发展规划》的通知（以下简称规划），规划设定目标：

  在电影产量保持稳定的基础上，实现质量明显提升。重点影片创作任务如期完成，多类型多题材多样化创作格局逐渐完备，每年重点推出10部左右叫好又叫座的电影精品力作，每年票房过亿元国产影片达到50部左右，广大观众对国产电影的满意度持续保持高位。

  电影发行放映机制改革持续深化，市场规模稳居世界前列。国产影片年度票房占比保持在55%以上。到2025年银幕总数超过10万块，结构分布更加合理。电影产业链条延伸拓展，电影消费模式创新升级，电影综合收入稳步提高。

  国有电影企业进一步做优做强，主营业务更突出，骨干和带动作用充分的发挥，民营电影企业逐步发展壮大，涌现出一批有突出贡献的公司和各具特色的中小微电影企业。

  国家电影高新技术研究实验室加快发展，拥有自主知识产权的关键性电影科研成果更为丰富，电影工业化基础更牢固，特效制作水平进一步提升，电影标准化体系进一步健全。

  城乡电影公共服务体系一体建设有力推进，乡镇影院加快发展，农村电影放映优化升级，电影公共服务覆盖范围有效扩大，服务的品质和水平稳步提高。

  同时，2024年2月，国家发改委公布了《产业体系调整指导目录（2024年本）》（简称《目录》），公开征求意见。《目录》是引导社会投资方向、政府管理投资项目，制定实施财税、信贷、土地、进出口等政策的重要依据，由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。鼓励类、限制类和淘汰类之外的，且符合国家相关法律、法规和政策规定的属于允许类。

  《产业结构调整指导目录（2024年本）》中，与电影相关的鼓励内容最重要的包含：促进信息技术深度融合应用：数字电影摄影机，数字电影摄影棚设备，数字电影制作和视效设备及软件，数字电影放映服务器，数字电影放映机，母版制作设备及软件，数字电影编解码设备，高新技术电影放映系统，演播室设备，音视频编解码设备，音视频广播发射设备，数字电视演播室设备，数字电视系统设备，数字电视广播电频网设备，数字电视接收设施，数字摄录机，数字录放机，数字电视产品，可穿戴智能文化设备。

  公共文化、文化艺术、新闻出版、电影、广播电视、网络视听，文化遗产保护利用及设施建设，文物保护装备开发与应用，文化遗产保护利用装备开发和应用。电影、广播电视和网络视听制作、发行、交易、播映、出版、衍生品开发、版权保护、监管及有关技术开发应用，互动视频、VR视频、沉浸式视频等高新视频开发和应用，超高清、云转播开发应用，高新视听产业基地（园区）建设。电影数字化服务和监管技术开发及应用。

  电影也被称为运动画面或动态画面，即“映画”，是作品视觉艺术形式，利用移动图像来表达沟通思想，故事，认知，情感，价值观，或各类大气模拟体验。按照电影内容类型划分，可分为科幻电影、奇幻电影、动作电影、动画电影、恐怖电影、悬疑电影、冒险片、传记片、喜剧电影、犯罪片、记录电影等23个类别；按照电影上映方式划分，可分为院线电影、网络电影、电视电影和录像电影四大类。随人民生活水平提升、娱乐消费需求增加，全球以电影制作为核心的电影产业得以加速发展。

  根据相关规定，对于电影产业涉及的电影发行、院线以及影院等业务，由国家电影局等主管部门实行许可经营制度。其中，电影发行单位（包括发行公司及院线公司）须取得《电影发行经营许可证》，电影放映单位须取得《电影放映经营许可证》，《电影发行经营许可证》及《电影放映经营许可证》需要依规定进行年度或者来年检验。同时，根据《关于非公有资本进入文化产业的若干决定》《外商投资产业指导目录（2015年修订）》等相关规定，禁止外资投资电影发行公司及院线公司，并限制外商（除香港和澳门的服务提供者外）投资电影院。

  据2023年1月文化和旅游部发布的《关于落实新冠病毒感染“乙类乙管”做好文化和旅业疫情防控工作的通知》显示，我国电影行业内的防疫管控工作自政策下发之日起正式由“防感染”转至“保健康、防重症”，各部门将积极确保政策落实到位，支持保障行业人员流通有序恢复、市场活动正常开展，这为我国电影市场复苏创造了有利条件。此后，国家电影局、财政部等部门先后发布《关于阶段性免征国家电影事业发展专项资金政策的公告》等政策，更是为国内电影市场复苏注入了一剂强心针，持续助力国产电影行业发展。

  电影行业作为我国重要行业，属于国家管制较为严格的领域，国家对电影企业在发行及放映等方面制定了一系列法律和法规。如在电影发行和放映方面，国产电影发行业务及影院放映业务已经对民营资本放开，国家相关法律和法规及政策鼓励民营资本投资非公有资本进入电影院。但在外资准入方面，仍存在较明显的政策壁垒。

  对于电影院线经营业务，禁止外商组建电影院线公司；对于电影放映业务，禁止外商设立独资电影院，允许外商以合资、合作的方式设立和经营电影院，但是合营中方在注册资本中的投资比例不能低于51%。另外，在电影进口方面，对于外国影片的进口及发行业务，任旧存在明显的政策壁垒。目前，只有中影集团具有外国影片进口资质，只有中影集团和华夏电影具有进口影片的全国发行资质。

  电影行业属于资本密集型行业，电影的投资、宣传推广、影院建设等环节都需要大量的资产金额的投入。从投资的角度来看，随着电影技术的迅速发展，制作影片所需要的投资规模慢慢的变大，目前大制作影片的投资规模普遍超过亿元，这对行业的潜在进入者构成了较高的资金壁垒。从电影发行的角度来看，保底发行模式的出现和宣传推广的需求都对电影发行方的资金实力提出了更高的要求。

  从电影放映的角度来看，电影院的建设和经营成本也日益增高，影院投资方需要投入大量资金购买和建设现代化的电影放映技术和设备，从而满足3D和IMAX等高技术影片的放映需求。

  高素质和专业化的人才对于电影的投资、发行和放映都具有至关重要的作用。对于影片的生产制作而言，需要策划、编剧、制片、导演、演员等各方面专业技术人员共同合作以完成影片的拍摄。在电影发行环节，专业的电影发行人需要准确地把握市场需求和反馈、从而制定合理的发行和宣传策略、选择正真适合的影片档期。在影院建设和运营方面，专业的影院经营人员对于影院的选址、设备的采购和运营、电影的排片和宣传、票价的制定策略等每个方面都有重要的影响。

  目前，我国电影行业各环节的高素质专业人才数量相对稀缺，电影人才队伍存在结构不合理、专业人才严重不足、高层人才紧缺、人才整体素质有待提升、人才成长与激励机制亟待建立与完善等诸多问题。如何吸引和建立覆盖投资、发行、影院全产业链环节的专业人才队伍是制约潜在进入者的主要的因素。

  良好的口碑和品牌形象是优秀的电影企业区别于其他公司的重要因素。从电影投资、发行、营销到放映环节，潜在合作者都较为重视企业的品牌影响力。只有具有品牌影响力的电影企业才能具有市场号召力，从而在获得充足的资金支持，吸引优秀的专业电影人员，掌握发行放映渠道等方面拥有更多的优势，进而在电影产业链的所有的环节对潜在的进入者建立起有效的壁垒。

  从已经披露的2024年一季报来看，光线传媒、横店影视等公司的净利润同比有了显著增长，这表明电影市场的复苏态势仍在持续。特别是光线传媒，其一季度净利润同比增长高达248%，这充分说明了优秀品质的内容对于电影市场的巨大吸引力。

  2023年票房相比过去三年大面积上涨七成、恢复至2017年水平，人次上涨六成，人均观影频次升至2.58次，预估全年城市院线亿元的电影票房中，国产影片总票房达460.05亿元，占比为83.77%，全年票房过亿元影片共73部，其中国产影片50部，票房排名前10位均为国产影片。电影《满江红》以45.44亿元成绩，成为2023年度票房冠军，亚军为40.29亿元票房成绩的《流浪地球2》，该电影还以8.3分的评分成为豆瓣年度最高分华语电影。

  2023年，中国内地电影市场银幕数升至8.6万块，继续位居全球第一。1.27万家影院中高产值影院数量回升，年票房不足500万元影院数回落，影院产值结构较2020—2022年更为健康。

  市场在不停地改进革新和适应中，呈现出丰富多样的发展形态趋势。影评人刘畅指出，国产电影呈现出强大的吸引力，春节档、暑期档等热门档期的贡献仍然占据全年票房的大部分份额，档期效应对于票房的影响依然巨大。观众对于影片的品质和类型提出了更高的要求，同时市场在不断适应和调整中保持活力，宣发出现新路径，动画电影市场呈现出明显的复苏趋势。

  高质量影片成为吸引观众的核心。未来电影行业需要更看重内容的创新和品质的提升，以满足观众日益多样化的需求。制片公司正加大对内容的投入，从剧本开发、特效制作到剧情设计，都力求精益求精。

  数字化和网络技术的发展将推动电影院行业的数字化转型加速。在线售票平台、网络视频平台等新兴业态将进一步拓展电影市场的边界和渠道。技术的进步，电影院也在不断引入3D、IMAX、VR等先进放映技术，提升观众的观影体验。同时，一些影院还通过推出特色活动、打造电影文化生活新空间等方式，吸引更多观众走进电影院。

  万达电影作为行业的领军者，在影院数量、票房收入等方面均占据领头羊。同时，光线传媒、横店、博纳、幸福蓝海等电影公司也实现了市场占有率的提升，显示出整个行业的活力与多元化发展。在线流媒体平台的兴起以及家庭影院、微影院、移动观影平台等新兴竞争对手的出现，传统电影院面临着一定的竞争压力。然而，这也促使院线行业不停地改进革新、提升品质以吸引观众。

  中国政府格外的重视电影行业的发展，出台了一系列政策以支持电影产业的繁荣。例如，通过税收优惠、资金扶持等方式鼓励电影企业加大投入、创新创作。

  金城大厦总部改造：金城大厦作为地区内的老牌企业，其总部改造旨在提升企业形象，优化办公环境，增强企业竞争力。金城时代购物中心开设电影院：随着花了钱的人休闲娱乐需求的增加，购物中心内增设电影院已成为提升购物体验、吸引人流的重要手段。

  总部改造目标：打造现代化、智能化、高效化的办公环境，提升企业员工的工作效率和满意度。

  电影院投资改造目标：成为地区内具有影响力的娱乐休闲场所，吸引更多顾客，促进购物中心整体消费。

  在改造过程中融入企业文化元素，增强员工的归属感和认同感。2. 电影院投资改造运营策略

  与购物中心内其他业态进行联合营销，推出优惠套餐、积分兑换等活动吸引顾客。

  设备的选型不仅要满足安全的要求，而且要达到优质、低消耗的经济效益，实现项目投资的目的。因此，本项目设备选型应考虑以下因素：

  1、针对性：选择设备时，首要考虑的是设备的针对性。也就是说，所选设备应能满足电影院线的具体业务需求，有效针对客户的需要。

  2、先进性：技术先进、功能齐全的设备往往能提供更优质的效果，提升客户满意度。因此，在选型过程中，应第一先考虑技术先进、稳定性很高的设备。

  3、实用性：在实现用户需求的前提下，应选择简单易操作、使用起来更便捷的设备。这样的设备不但可以降低操作难度，减少误操作的可能性，还能提高效率。

  4、可靠性：设备的品质可靠、稳定性很高是确保项目安全性和稳定能力的主要的因素。因此，在选型过程中，应对设备的品质进行严格把关，选择有良好售后服务的品牌。

  5、经济性：在满足需求的前提下，应合理控制设备成本，实现经济效益与社会效益的统一。这包括设备的购置成本、使用成本以及维护成本等方面的考虑。

  本项目为确定保证产品质量，提高效益，拟购置国内外领先水平设备，以提升客户体验的效果和安全。力求使整个项目做到高起点、高标准、低消耗，具有国内同行业领先水平。

  ，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就

  等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

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